Taxe foncière , prélèvement qui est principalement imposé sur les terrains et les bâtiments. Dans certains pays, y compris les États-Unis, la taxe est également imposée sur le matériel et les stocks commerciaux et agricoles. Parfois, la taxe s'étend aux automobiles, aux bijoux et aux meubles et même à des biens incorporels tels que les obligations, les hypothèques et les actions qui représentent des créances ou la propriété de richesses corporelles. Le montant à payer n'est pas basé sur le patrimoine net total d'une personne ou d'une entreprise, mais sur la valeur brute sans égard aux dettes.
Les prélèvements qui ne sont généralement pas classés comme des impôts fonciers sont ceux sur le transfert de propriété (par vente, donation ou décès), les charges spéciales pour certains services publics ou améliorations (comme les cotisations spéciales aux États-Unis), certains types d'impôts agricoles, et les portions de l'impôt sur le revenu qui s'appliquent au rendement présumé ou réel des terres agricoles ou urbaines.
La portée de la taxe dans différents pays varie considérablement, en fonction de facteurs juridiques, des réalités administratives, de la tradition, de la disponibilité d'autres sources de revenus, de l'organisation du gouvernement (en particulier au niveau des collectivités locales, où les revenus de cette taxe peuvent être de importance clé) et les services publics fournis. La classification des biens par différents types a servi de base pour faire varier les charges effectives des contribuables - parfois en prévoyant l'exclusion d'une fraction de la valeur de certains types de biens (machines, forêts, mines, valeurs mobilières, meubles, etc.) , parfois en ajustant les taux d'imposition.
Dans une économie simple où les contribuables diffèrent très peu les uns des autres - par exemple, une communauté agricole composée de ménages de taille et de revenu similaires - le montant de l'impôt foncier imposé aux ménages individuels pourrait refléter à la fois la capacité de payer du ménage et avantages dont elle bénéficie sous la forme de services publics. La relation entre la fiscalité et les avantages ne sera cependant pas aussi directe ou apparente dans une société industrielle complexe.
Dans la plupart des pays où des impôts fonciers sont imposés, les revenus qu'ils génèrent sont utilisés par les gouvernements locaux ou étatiques plutôt que par les gouvernements nationaux. Aux États-Unis, les recettes fiscales foncières représentent environ la moitié des recettes générées par les gouvernements locaux. Dans plusieurs pays, la taxe foncière s'applique principalement aux biens immobiliers urbains ( voir biens immobiliers et personnels).
Dans certains pays, les recettes fiscales foncières peuvent être en retard par rapport à la croissance du revenu national lorsque les avis d'imposition ne reflètent pas les changements du niveau général des prix. L’utilisation accrue de systèmes informatisés d’évaluation et d’évaluation a récemment aidé à surmonter ce problème. Les impôts fonciers peuvent également être coûteux à percevoir; par exemple, un rapport de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) a montré qu'au début du XXIe siècle, les impôts fonciers représentaient moins de 0,5% de toutes les recettes fiscales de la Grèce, mais représentaient plus de 1% des revenus du pays. les frais d'administration fiscale.
Le développement de la fiscalité foncière
L'un des problèmes les plus difficiles de la taxation des biens est de déterminer une base d'évaluation raisonnable. Le problème est devenu plus difficile à mesure que les complexités de la vie économique se sont accrues. Les impôts du monde antique, de certaines parties de l'Europe médiévale et des colonies américaines étaient à l'origine des impôts fonciers basés sur la superficie plutôt que sur la valeur. Finalement, la production brute de la propriété (par exemple, le revenu annuel) est devenue la base d'imposition. À un stade ultérieur, des tentatives ont été faites pour trouver une mesure de ce que l'on appellerait désormais la «capacité de payer» du propriétaire, c'est-à-dire que d'autres formes de richesse et de propriété personnelle, telles que les fermes, les animaux et les instruments, étaient incluses dans le évaluation. Identifier efficacement ce type de propriété pour l'imposition a toujours été difficile,et l'imposition des formes de richesse immatérielles s'est avérée encore plus difficile, notamment parce que la propriété immatérielle est si facilement cachée aux évaluateurs fiscaux.
En Amérique du Nord, les premières colonies de la Nouvelle-Angleterre ont développé des impôts qui cherchaient à atteindre tous les «biens visibles», tant réels que personnels. Cette «taxe foncière générale», qui s'appliquait à toutes les propriétés, figurait dans les statuts de certains États américains en 1800. En fait, pendant la période coloniale, les colonies du sud et du centre avaient relativement peu utilisé la fiscalité foncière, mais en au milieu du XIXe siècle, les impôts fonciers sont devenus la principale source de revenus pour tous les États. L'assiette de l'impôt foncier général a été définie pour inclure la richesse immatérielle. Étant donné que la valeur des hypothèques et des autres biens incorporels était en grande partie constituée de droits sur des biens immobiliers et des biens meubles corporels, il en résultait une double imposition. Parce que le double fardeau semblait injuste et parce que la dissimulation était facile,l'application de la taxe «foncière» sur les actifs incorporels est devenue problématique. Cela a conduit à la désintégration d'une taxe générale sur toutes les propriétés. Aujourd'hui, l'immobilier représente à lui seul la majeure partie de l'assiette de l'impôt foncier américain.
La taxe foncière aux États-Unis est la principale source de revenus des gouvernements locaux. Les gouvernements des États utilisaient autrefois la taxe comme une source importante de revenus, mais peu d'États tirent plus d'un petit pourcentage de leurs revenus de cette source. Cependant, de nombreux gouvernements d'État évaluent une partie ou la totalité des propriétés d'exploitation des chemins de fer et autres services publics. Certaines autorités sont favorables à une prise en charge par l'État de la taxe foncière, en partie parce qu'elles estiment que les États l'administreraient plus efficacement et en partie pour supprimer les inégalités de capacité fiscale entre les gouvernements locaux - en particulier en ce qui concerne le financement des écoles publiques.
Administration
La responsabilité des diverses phases de l'administration incombe presque entièrement aux fonctionnaires du gouvernement. L'administration implique la découverte ou l'identification du bien à imposer, son évaluation, l'application du taux d'imposition approprié et la perception. Lorsque le montant de l'impôt est mesuré par le revenu, le revenu du bien plutôt que la valeur en capital doit être déterminé. Les aspects importants, en particulier l'évaluation, sont une question de jugement plutôt que de fait. La détermination de la valeur fiscale n'est pas un résultat fortuit, ni un sous-produit automatique, d'une transaction conclue à d'autres fins, comme un paiement de salaire ou une vente au détail. Bien que les taxes foncières soient parfois basées sur les valeurs de vente déclarées, celles-ci peuvent être manipulées pour réduire les impôts.
Les trois principales approches de l'évaluation contemporaine de la propriété sont la valeur locative, la valeur en capital et la valeur marchande. Dans les pays européens, l'évaluation d'un bien immobilier est généralement basée sur sa valeur en capital. La pensée traditionnelle est que la valeur du capital peut être estimée sur la base des valeurs locatives, en les traitant comme des revenus sur le capital. Cependant, la plupart des pays européens, ainsi que les États-Unis, s'efforcent d'évaluer la propriété en fonction de sa juste valeur marchande. La plupart des pays asiatiques ont pour habitude de fonder l'évaluation sur la valeur locative annuelle de la propriété. Selon le principe de la valeur locative, la taxe est basée sur le revenu locatif brut moyen que le bien immobilier devrait générer dans des conditions normales de marché. Certains pays asiatiques utilisent une approche moins complexe mais peut-être moins juste.Ils collectent simplement un montant fixe basé sur une unité particulière de mesure du terrain.
Des problèmes administratifs difficiles surviennent pour déterminer (1) ce qui existe réellement au sens physique (l'emplacement, la topographie et la superficie d'un terrain; la taille, les matériaux et l'état des bâtiments; le nombre et les types de machines ou d'articles d'inventaire ) et (2) la valeur de la propriété. La détermination efficace de la valeur d'un bien nécessite un personnel qualifié, un accès à des informations de divers types (y compris les caractéristiques physiques du bien et les conditions réalistes du marché) et des installations appropriées, dont beaucoup sont difficiles à fournir au niveau du gouvernement local.
Une meilleure administration de la taxe foncière dépendra d'un certain nombre de variables, telles qu'une meilleure cartographie et de meilleurs moyens d'obtenir des descriptions de propriétés précises et à jour. La situation serait également améliorée grâce à davantage de sources de données sur les valeurs et à des méthodes d'évaluation plus sophistiquées. Les calculs de valeurs vont du simple au complexe. Pour certains types de propriétés, comme les résidences unifamiliales, les ventes de propriétés généralement similaires, appelées «comparables», constituent une bonne base d'évaluation. D'autres biens, tels que les immeubles de bureaux et les immeubles à appartements, peuvent être évalués sur la base des revenus qu'ils génèrent. Pour des propriétés uniques et hautement spécialisées,cependant - y compris l'usine et les autres bâtiments qui font partie intégrante d'une opération commerciale - la valeur aux fins de l'impôt doit reposer sur des estimations du coût de reproduction (le coût de reproduction d'une structure identique) moins l'amortissement. Les stocks d'entreprises, qui peuvent également être soumis à une taxe foncière, peuvent être évalués sur la base des registres de l'entreprise, tout comme les machines et équipements.
Une bonne évaluation nécessite les compétences d'un personnel professionnel permanent travaillant à plein temps à un salaire comparable à celui du secteur privé. Chaque membre du personnel doit être libre de toute pression politique. Cependant, ces personnels sont pratiquement inexistants. Aux États-Unis, par exemple, les évaluateurs sont généralement des fonctionnaires à temps partiel, généralement élus, mal payés et souvent dépourvus de la formation spéciale désormais reconnue comme essentielle. Le manque d'expérience a parfois été aggravé par le favoritisme et la corruption - de la part de l'évaluateur ou du gouvernement local. Le personnel dispose rarement des ressources nécessaires pour effectuer des évaluations raisonnablement à jour sur toutes les propriétés de la juridiction. Pourtant, le rythme du changement et le nombre de nouvelles constructions sont si élevés qu'ils rendent de nombreuses évaluations considérablement obsolètes avant qu'un nouveau cycle d'évaluation ne puisse les corriger.La mise à jour des cartes et des registres exige un travail plus continu que ne le soutiendront la plupart des gouvernements, bien que les techniques contemporaines de traitement des données aient contribué à réduire le fardeau.
Parce que l'assiette fiscale, et donc le montant de l'impôt à payer, dépendent de l'estimation d'un fonctionnaire plutôt que d'un test du marché libre (comme avec une taxe de vente) ou du rapport du contribuable (comme pour un impôt sur le revenu), le contribuable ne participer à la détermination de l'évaluation. Les municipalités fournissent généralement des moyens de faire appel de l'évaluation avant qu'elle ne devienne définitive, mais les résultats de ces appels sont souvent sans conséquence. Certains contribuables ne sont pas au courant de la procédure, ou ils peuvent ne pas estimer que l'éventuelle économie vaut la peine de faire appel. Le processus d'appel est compliqué par la pratique courante, observée dans la plupart des pays, qui consiste à évaluer une propriété à seulement une fraction de la valeur marchande actuelle - même lorsque la loi applicable spécifie que l'évaluation doit être de 100 pour cent. (Ces évaluations inférieures à celles du marché sont généralement compensées par des taux d'imposition plus élevés.) Dans ces cas, lorsque la plupart des propriétés sont évaluées à des prix inférieurs à la valeur marchande, les propriétaires qui se plaignent que leurs évaluations sont injustement élevées ne prévaudront probablement pas.
Les taux d'imposition
Compte tenu de la fréquence des évaluations inférieures à celles du marché, les taux d'imposition nominaux donnent une impression trompeuse de la charge fiscale supportée par les propriétaires. Auparavant, lorsque les fonctions gouvernementales étaient limitées et que la taxe foncière était la seule source de revenus locaux, les taux d'imposition étaient simplement déterminés en divisant le chiffre des dépenses estimées par celui de l'évaluation évaluée. Si les dépenses devaient être de 400 000 $ et les cotisations totales dans la juridiction de 40 000 000 $, un taux de 1 pour cent suffirait.
Aujourd'hui, les fonctionnaires sont plus susceptibles d'estimer le montant qui sera disponible si le taux d'imposition actuel est maintenu et ensuite d'essayer de juger si les contribuables accepteront des impôts plus élevés comme moyen de financer des dépenses supplémentaires. Lorsqu'une forte demande pour un service particulier apparaît mais que les fonctionnaires préfèrent ne pas augmenter leurs taux de «fonds général», un organe législatif peut voter pour imposer un taux «spécial». Par exemple, les gouvernements des États américains utilisaient autrefois la taxe foncière comme un élément flexible, reposant principalement sur d'autres taxes. Selon que ceux-ci étaient insuffisants ou excédentaires, l'État augmenterait ou abaisserait son taux d'imposition foncière. De nombreux États ont encore le pouvoir constitutionnel de le faire.
Les limitations de taux sont courantes, parfois imposées par la constitution de l'État mais le plus souvent par la loi. Pour chaque classe de gouvernement aux États-Unis - comtés, villes, districts scolaires - un taux plafond maximum sera fixé. Parfois, la limite ou le «plafond» peut être modifié par référendum ou par une action législative spéciale. Il est difficile de juger si ces limitations ont effectivement freiné la croissance des dépenses publiques. Un résultat, cependant, a été la création de districts spéciaux dotés d'un pouvoir fiscal indépendant, ce qui signifie qu'ils ne sont pas soumis à des limitations fiscales.
Théorie de la fiscalité foncière
L'impôt foncier illustre le concept d'incidence fiscale, c'est-à-dire l'identification des parties qui finissent par payer l'impôt, directement ou indirectement. L'impôt foncier est susceptible d'être capitalisé (absorbé dans le bénéfice futur à réaliser sur le bien) dans la mesure où il n'est pas compensé par des prestations de services publics. Le montant réel qu'un acheteur paiera pour une propriété dépend du revenu net qu'il est censé produire par rapport aux rendements disponibles d'autres investissements. Si, par exemple, le revenu net d'une parcelle de terrain est censé être de 1 200 $ par an indéfiniment et si le rendement actuel des actifs à long terme est de 6 pour cent, alors le terrain vaudra 20 000 $. Si une taxe de 300 $ par année est imposée, le rendement net tombe à 900 $ et la valeur du terrain tombe à 15 000 $.L'augmentation d'impôt aurait été capitalisée. Pour l'acheteur d'un terrain productif, la taxe en vigueur au moment de l'achat ne sera plus une charge par la suite, car le prix d'achat a déjà actualisé le coût de la taxe foncière annuelle. Étant donné que les prix des terrains ont généralement augmenté au fil du temps, il est juste de dire que la taxe foncière n'a pas tellement abaissé les prix des terrains qu'elle a servi à retarder leur hausse. Le même type d'analyse est couramment utilisé pour déterminer les effets des augmentations des taxes foncières imposées sur les logements existants et autres propriétés.il est juste de dire que la taxe foncière n'a pas tant fait baisser les prix des terrains qu'elle a servi à retarder leur hausse. Le même type d'analyse est couramment utilisé pour déterminer les effets des augmentations des taxes foncières imposées sur les logements existants et autres propriétés.il est juste de dire que la taxe foncière n'a pas tant fait baisser les prix des terrains qu'elle a servi à retarder leur hausse. Le même type d'analyse est couramment utilisé pour déterminer les effets des augmentations des taxes foncières imposées sur les logements existants et autres propriétés.
En comparaison, la mesure dans laquelle les taxes sur les maisons et les bâtiments non résidentiels nouvellement construits et les autres améliorations seront supportées par le contribuable - la question du déplacement et de l'incidence - impliquera un certain nombre de facteurs différents. Tout dépend du fait que la taxe en question est perçue par une seule petite juridiction, comme un comté, une ville ou un district scolaire, ou par toutes les juridictions. Si la taxe est imposée par toutes les juridictions, elle sera vraisemblablement supportée à court terme par les propriétaires du capital. Si, toutefois, la taxe déprime l'épargne, elle peut entraîner une hausse des prix ou une baisse des salaires à long terme (plutôt que de peser sur les propriétaires du capital). Voir la fiscalité.
L'analyse d'une taxe imposée par toutes les juridictions est plus complexe et plus pertinente pour la plupart des objectifs politiques. La construction de bâtiments dépend de la volonté des investisseurs de mettre des capitaux à leur disposition, et les taxes affectent cette volonté. Une taxe foncière sera traitée comme un coût pour faire des affaires. Il doit généralement être récupéré par des prix plus élevés auprès des consommateurs (ou par des prix inférieurs payés aux fournisseurs ou des salaires inférieurs payés aux travailleurs). Les entreprises qui ne parviennent pas à répercuter la taxe sur leurs clients subiront un taux de rendement du capital investi plus faible. Les entreprises en concurrence avec d'autres situées où les taux sont inférieurs peuvent ne pas être en mesure de transférer entièrement la taxe aux consommateurs. Les candidats les plus susceptibles de supporter le fardeau de la taxe sont les propriétaires de terres locales, la main-d'œuvre qui ne peut pas (ou ne veut pas) se déplacer en réponse à la taxe, et en particulier les consommateurs locaux.À mesure que la production et les prix s'ajustent aux changements des taux d'imposition, les impôts ont tendance à être transférés aux consommateurs. Le temps nécessaire pour qu'une modification de la taxe foncière sur les bâtiments se reflète dans les prix payés par les consommateurs varie de quelques mois à plusieurs années. Pour les services publics réglementés, le déplacement d'un changement de taxe sera généralement plus certain, mais cela prendra du temps car les nouveaux tarifs devront être autorisés par une agence officielle.mais cela prend du temps car les nouveaux tarifs devront être autorisés par une agence officielle.mais cela prend du temps car les nouveaux tarifs devront être autorisés par une agence officielle.
Les propriétaires ne peuvent pas déplacer les taxes sur leurs logements. Le prix payé pour le terrain, bien sûr, servira à ajuster la taxe qui était en vigueur lors de l'achat du bien (il arrive souvent que si la taxe avait été inférieure, le prix payé pour le terrain aurait été plus élevé ). La taxe sur une maison ressemble beaucoup à une taxe sur les autres biens de consommation, bien qu'aux États-Unis, elle ait tendance à être plus élevée que les taxes prélevées sur la plupart des autres biens de consommation. La déduction de l'impôt foncier du revenu brut permet de réduire le fardeau net du propriétaire en diminuant le montant payé en impôt sur le revenu des particuliers.
Les montants relatifs de l'impôt foncier supportés par les personnes à différents niveaux de revenu ne peuvent être déterminés avec précision. Il n'y a pratiquement aucun moyen de prendre en compte de manière adéquate l'élément représenté par la taxe foncière capitalisée dans le prix du terrain. Considérée comme un impôt sur tous les revenus du capital, la taxe foncière sur les améliorations est presque certainement progressive (imposant une charge relativement plus importante aux ménages à revenu élevé). Mais si l'on se concentre sur le fardeau de la taxe prélevée par une seule juridiction, l'incidence de la taxe est susceptible de retomber sur les consommateurs locaux (et peut-être les travailleurs locaux et les propriétaires fonciers), rendant la taxe foncière régressive. La part de la taxe foncière qui revient aux entreprises locales est vraisemblablement transférée aux consommateurs en fonction de leurs achats, y compris ceux des services téléphoniques, électriques et autres services publics. Ainsi, en général,Les impôts fonciers «à juridiction unique» peuvent être considérés comme à peu près proportionnels au revenu ou légèrement régressifs. On peut cependant affirmer que l'effet redistributif total des groupes à revenu élevé vers les groupes à faible revenu est substantiel si l'on considère le degré auquel les impôts fonciers paient pour les écoles et autres services pour les groupes à faible revenu. La part de la taxe foncière qui revient aux entreprises est vraisemblablement transférée aux consommateurs en fonction de leurs achats, y compris ceux des services téléphoniques, électriques et autres services publics.La part de la taxe foncière qui revient aux entreprises est vraisemblablement transférée aux consommateurs en fonction de leurs achats, y compris ceux des services téléphoniques, électriques et autres services publics.La part de la taxe foncière qui revient aux entreprises est vraisemblablement transférée aux consommateurs en fonction de leurs achats, y compris ceux des services téléphoniques, électriques et autres services publics.
Il existe une «iniquité horizontale» généralisée dans les impôts fonciers en raison des évaluations inégales des propriétaires. La taxe pèse plus lourdement sur certains types d'entreprises (par exemple, les chemins de fer et autres services publics) et certains types de consommation (par exemple, le logement) que sur d'autres. Aux États-Unis, les impôts fonciers sur l'agriculture en tant qu'entreprise ont généralement tendance à être faibles par rapport à la valeur de la propriété, mais peuvent également être élevés par rapport au revenu produit par une ferme. Parce que la fiscalité foncière a une si longue histoire, ses nombreux éléments se sont intégrés à l'économie, certaines parties étant capitalisées et d'autres ajustées de manière variable, et les inégalités ont été réduites dans une certaine mesure.
La taxe foncière est de plus en plus affaiblie par diverses exonérations. Aux États-Unis, par exemple, des exemptions s'appliquent à environ un tiers de la superficie terrestre de la localité moyenne. La plupart des terrains exonérés de taxe foncière comprennent des rues, des écoles, des parcs et d'autres biens du gouvernement local, ce qui signifie que l'application de la taxe foncière ne ferait que transférer des fonds d'un compte gouvernemental à un autre. Dans certaines localités, les biens immobiliers exonérés d'impôt de l'État ou du gouvernement fédéral sont importants, bien que ces organismes effectuent parfois des paiements en lieu et place des impôts locaux. Les biens détenus et utilisés à des fins religieuses, éducatives, caritatives et à d'autres fins sont généralement exonérés, et dans certains pays, les terres dont la valeur est inférieure à un certain minimum sont exonérées.
Certaines exemptions sont accordées pour attirer de nouvelles entreprises ou pour encourager le logement à loyer modique. Certaines localités accordent des exemptions pour une partie de la valeur d'une «ferme», peut-être avec une limitation basée sur le revenu du propriétaire-occupant. Beaucoup permettent une certaine exemption aux personnes âgées, aux personnes handicapées ou aux vétérans des forces armées. Plusieurs autorités permettent également des crédits d'impôt sur le revenu pour les impôts fonciers résidentiels.
Effets économiques
La fiscalité foncière finance le gouvernement local aux États-Unis - pas entièrement, mais suffisamment pour que l'indépendance fiscale du gouvernement local soit significative. Cela permet la décentralisation du gouvernement, qui peut être considérée comme un avantage car elle permet aux citoyens d'exercer un choix sur les services publics qu'ils reçoivent.
La taxe foncière peut avoir des effets non rentables substantiels. Surtout lorsque les taux d'imposition effectifs sont élevés, la taxe foncière peut conduire les particuliers et les entreprises à mener leurs affaires différemment dans leurs efforts pour réduire leurs impôts. Une communauté avec des taux d'imposition élevés sur les bâtiments sera désavantagée dans la concurrence nationale (et internationale) pour le capital à moins qu'elle ne puisse offrir des avantages compensatoires. L'offre de capital pour l'économie dans son ensemble provient de l'épargne. L'effet de la taxe foncière sur la fourniture de capital n'est pas clair, mais il est probable que les usines ou diverses installations de fabrication et de production qui nécessitent de gros investissements en capital ne seront pas enclins à s'installer dans des municipalités où les taxes élevées ne sont pas égalées par des avantages tout aussi élevés pour les entreprises.
La taxe sur les bâtiments et les propriétés autres que les terres fausse l'allocation des ressources là où des propriétés plus anciennes existent. Les bâtiments neufs et de haute qualité sont plus lourdement taxés par unité d'espace que les anciens, y compris les bidonvilles. Cela ne reflète pas les coûts que les deux types de propriétés et leurs occupants imposent au gouvernement local en termes de police, de protection contre les incendies, etc. Ainsi, le paiement de l'utilisateur pour les services du gouvernement local diminuera généralement, relativement, à mesure que le bâtiment qu'il occupe s'aggrave, même si les dépenses publiques attribuables à la propriété sont inchangées ou peuvent même augmenter. De même, les résidents qui passent d'un logement plus pauvre à un logement de meilleure qualité doivent payer davantage pour couvrir les coûts du gouvernement, mais peuvent ne pas recevoir davantage en services gouvernementaux.
Certaines pratiques fiscales foncières nuisent au bien-être à long terme des collectivités. Les villes qui ont un besoin urgent de remplacer des bâtiments obsolètes pourraient paradoxalement fonder une grande partie de leur financement sur une taxe qui encourage les propriétaires à conserver les structures détériorées et pénalise les propriétaires de nouvelles. Toute augmentation des taux d'imposition foncière sur les structures (et non sur les terrains) réduit l'opportunité d'investir des capitaux dans de nouveaux bâtiments, crée une incitation à améliorer la qualité par de nouvelles constructions et décourage l'entretien.
Les différences de taux d'imposition effectifs entre les localités peuvent avoir pour effet de créer des îlots de taux d'imposition relativement bas. Certaines communautés peuvent avoir des assiettes fiscales supérieures à la moyenne par rapport aux obligations gouvernementales et peuvent se débrouiller avec des taux d'imposition inférieurs. Ils attirent les capitaux. Certaines communautés, peut-être en utilisant le zonage, excluent les types de propriété associés à des dépenses gouvernementales élevées, comme les logements à haute densité, qui attirent de nombreux enfants et nécessitent plus d'écoles. Les taux d'imposition ailleurs doivent alors être plus élevés. L'existence de telles enclaves aggrave le déséquilibre fiscal des localités voisines et peut exacerber les difficultés rencontrées par les zones plus anciennes.
Des taux d'imposition plus bas en périphérie d'une zone urbaine encouragent généralement la suburbanisation. Les propriétés plus proches du centre peuvent souvent être soumises à des taux d'imposition élevés, ce qui aggrave les problèmes des propriétés commerciales du centre-ville. Les taxes élevées sur les structures favorisent également la croissance horizontale par rapport à la croissance verticale des zones métropolitaines, ce qui a un impact plus important sur les terres environnantes.
Là où, comme en Grande-Bretagne, la valorisation de la taxe foncière repose sur le revenu, les terrains inutilisés ou bien en deçà de leur meilleure utilisation ne rapporteront que peu de revenus. Dans de tels cas, l'incitation fiscale à une utilisation efficace fait particulièrement défaut.
Les taux auxquels le bois est coupé et les minerais extraits peuvent être sensiblement influencés par la fiscalité foncière. Pour éviter un épuisement non économique et prématuré des ressources naturelles, de nombreux États sont passés de l'imposition foncière des ressources minérales à des «taxes de départ» sur la production ou l'extraction des ressources.
Imposition de la valeur du site
Le recours à un impôt foncier comme principale source de revenus a souvent été proposé. Il a été favorisé par les physiocrates dans la France du 18ème siècle. L'exposant le plus connu était probablement un Américain du XIXe siècle, Henry George. Ses progrès et sa pauvreté(1879) se sont inspirés de l'analyse économique dans la tradition des économistes britanniques David Ricardo et John Stuart Mill pour plaider de manière convaincante en faveur d'un impôt unique sur la terre et de l'abolition d'autres impôts (alors principalement prélevés sur d'autres propriétés). Un argument en faveur d'une taxation plus lourde des terres - la taxation de la valeur des sites - est qu'une grande partie de ce qui est payé pour l'utilisation des terres reflète une demande créée par la société et n'est pas un paiement pour faire exister la terre. De cette façon, la communauté peut récupérer, grâce aux impôts fonciers, une partie de la valeur qu'elle a créée, y compris celle résultant des rues, des écoles et d'autres installations. Ce serait, soutient-on, une manière plus équitable de financer les collectivités locales. Un autre argument est que le produit d'une taxe foncière permettrait une réduction des taxes sur les bâtiments, ce qui a tendance à décourager les nouvelles constructions.Un troisième argument est que des impôts fonciers plus élevés permettraient une utilisation plus efficace des terres.
Il y a beaucoup à dire en faveur de l'augmentation des taxes foncières et donc de la baisse des prix des terrains. Sur le plan économique, bien sûr, un prix «élevé» pour une terre hautement productive est essentiel pour en encourager le meilleur emploi. Par exemple, aucune personne rationnelle ne paierait les prix élevés imposés par l'immobilier à Manhattan pour y planter du blé. L'utilisateur de la terre doit payer le montant de sa valeur dans son meilleur usage, mais le propriétaire, ne faisant face à aucun coût de production, n'a pas besoin de recevoir tout ce qui est payé. Ainsi, certains pensent que le gouvernement peut raisonnablement prendre une grande partie du total payé par l'utilisateur.
Une taxe foncière plus lourde modifierait les conditions de propriété. Le total collecté auprès des utilisateurs ne changerait pas, mais les propriétaires privés de terres en conserveraient moins, le trésor public en recevant davantage. Le système de prix allouerait toujours l'utilisation des terres. Les taxes sur les améliorations pourraient alors être considérablement réduites. L'allégement fiscal pour les bâtiments détériorés serait léger, mais pour ceux de haute qualité, la réduction pourrait être importante par rapport au retour net sur investissement. D'autres bâtiments, nouveaux et meilleurs, seraient fournis. La modernisation et l'entretien des bâtiments existants deviendraient plus rentables.
À plus long terme, les propriétaires terriens obtiendraient une moindre augmentation de la valeur foncière et le public en aurait davantage. Les valeurs créées socialement seraient canalisées vers des usages gouvernementaux plutôt que privés. Les taxes pourraient être plus étroitement liées au coût des services gouvernementaux.
Les opposants à la taxation de la valeur foncière soulignent que l'augmentation non gagnée de la valeur foncière a été capitalisée et remettent en question l'équité d'imposer une lourde taxe sur la valeur actuelle des terres pour laquelle les propriétaires ont payé de bonne foi. Ils doutent de la capacité des évaluateurs à faire des évaluations assez justes pour supporter des taux beaucoup plus élevés sur terre. Ils doutent également que le terrain à lui seul, à l'exclusion des bâtiments, crée une assiette fiscale adéquate.
